POJOKSATU.id - Bisnis perumahan subsidi masih menjadi salah satu sektor properti yang cukup diminati.
Selain kebutuhan rumah masyarakat terus tinggi, proyek rumah subsidi juga dianggap memiliki pasar yang relatif stabil.
Namun jangan salah, membangun perumahan subsidi ternyata tidak semudah yang dibayangkan.
Ada banyak faktor penting yang wajib diperhatikan developer sebelum memulai proyek agar bisnis tetap sehat dan proyek berjalan lancar.
Baca Juga: Satgas Citarum Harum Ultimatum Pabrik Nakal di Karawang, IPAL Jangan Dimainkan!
Salah satu hal paling krusial adalah harga tanah.
Faktor ini sangat menentukan apakah sebuah lokasi layak dikembangkan menjadi kawasan perumahan subsidi atau tidak.
Masalahnya, harga jual rumah subsidi sudah ditentukan pemerintah sehingga developer tidak bisa sembarangan menaikkan harga rumah untuk menyesuaikan biaya produksi.
Karena itu, harga tanah menjadi faktor penentu utama margin keuntungan proyek.
Baca Juga: Konvoi Persib Sisakan Pecahan Botol Miras, DLH Kota Bandung: Bahaya dan Sulit Dibersihkan
Karakter pasar di tiap daerah pun berbeda-beda.
Di Pulau Jawa misalnya, masyarakat umumnya masih bisa menerima rumah subsidi dengan luas tanah sekitar 60 meter persegi atau ukuran 6 x 10 meter.
Dengan ukuran tersebut, lahan seluas 3 hektare bisa dibangun sekitar 300 unit rumah subsidi.
Jika harga rumah subsidi Rp150,5 juta per unit, maka omzet proyek bisa mencapai Rp45,15 miliar.
Kalau developer menargetkan margin sekitar 20 sampai 30 persen, potensi keuntungan proyek bisa mencapai Rp9 miliar hingga Rp13,5 miliar.
Baca Juga: 2.000 Nelayan Terancam, DPRD Jabar Desak Percepatan Pembangunan Kolam Labuh Jayanti
Berbeda dengan daerah seperti Sumatera. Pada lahan 3 hektare, jumlah unit rumah yang bisa dibangun biasanya lebih sedikit, sekitar 180 unit saja.
Akibatnya omzet proyek juga turun menjadi sekitar Rp27 miliar sehingga margin keuntungan otomatis lebih kecil dibanding proyek di Pulau Jawa.
Dari simulasi tersebut, harga tanah yang dianggap layak untuk proyek subsidi di Pulau Jawa bisa mencapai Rp200 ribu per meter persegi.
Sementara di Pulau Sumatera, harga tanah sebesar itu dianggap sudah kurang layak.
Baca Juga: Regulasi Baru Kemendikdasmen, Dana BOS Resmi Jadi Sumber Pembiayaan Guru Non ASN!
Idealnya harga tanah untuk rumah subsidi di Sumatera berada di bawah Rp120 ribu per meter persegi.
Itu pun masih harus mempertimbangkan kondisi lahan.
Jika membutuhkan pekerjaan tambahan seperti pengurukan besar, maka harga tanah harus lebih rendah lagi agar proyek tetap masuk hitungan bisnis.
Selain harga tanah, modal kerja juga menjadi tantangan besar bagi developer rumah subsidi.
Baca Juga: Antisipasi Kekeringan, Bupati Bandung Koordinasi ke Kementan Perkuat Irigasi Pertanian
Pasalnya, pemasukan utama developer biasanya berasal dari penjualan rumah melalui skema KPR seperti FLPP, BP2BT, atau subsidi selisih bunga.
Masalahnya, akad KPR baru bisa dilakukan jika seluruh proses seperti perizinan, sertifikasi, pembangunan rumah, infrastruktur, dan utilitas sudah selesai.
Artinya developer harus memiliki modal besar di awal untuk membeli lahan, mengurus legalitas, hingga membangun rumah sebelum uang dari bank masuk ke kas perusahaan.
Kalau proses tersebut belum selesai, maka akad kredit belum bisa dilakukan dan developer belum mendapatkan cash flow dari penjualan.
Baca Juga: Satgas Citarum Harum Ultimatum Industri Nakal di Karawang: Stop Kucing-Kucingan Buang Limbah!
Nah, di tengah kebutuhan modal besar itu, sebenarnya ada peluang pendanaan dari perbankan melalui Kredit Pemilikan Lahan atau KPL.
Namun KPL tidak bisa langsung digunakan membeli tanah begitu saja.
Skema ini biasanya bersifat reimbursement atau penggantian dana.
Jadi developer tetap harus membeli lahan terlebih dahulu sampai sertifikat berubah menjadi Hak Guna Bangunan atas nama perusahaan. Setelah itu baru pengajuan KPL bisa dilakukan.
Baca Juga: Apa Itu Cash Flow? Begini Cara Kerja dan Pentingnya untuk Keuangan Bisnis Maupun Pribadi
Selain masalah tanah dan modal, developer juga wajib memperhatikan kuota subsidi dari pemerintah.
Hal ini sering dianggap sepele padahal dampaknya sangat besar terhadap kelangsungan proyek.
Jangan sampai ketika proyek sudah siap akad dengan konsumen ternyata kuota subsidi pemerintah sudah habis.
Kalau itu terjadi, proyek bisa mengalami gangguan cash flow karena akad kredit tidak bisa dilakukan.
Baca Juga: Resep Korean Spicy Chicken ala Rumahan, Pedas Gurihnya Bikin Nagih Banget
Sementara biaya operasional proyek tetap berjalan setiap bulan. Mulai dari biaya pegawai, operasional kantor, hingga biaya proyek lainnya.
Karena itu developer harus aktif berkomunikasi dengan pihak perbankan terkait ketersediaan kuota subsidi.
Biasanya kuota subsidi masih cukup besar di awal tahun anggaran.
Namun memasuki pertengahan tahun, kuota mulai menipis dan sering habis di tiga bulan terakhir menjelang akhir tahun.
Maka dari itu, timing proyek menjadi sangat penting. Developer harus cermat menentukan kapan mulai pembangunan, kapan mulai penjualan, dan kapan target akad kredit dilakukan.
Kalau sampai proyek baru siap akad di akhir tahun, risikonya cukup besar karena developer mungkin harus menunggu pergantian tahun untuk mendapatkan kuota subsidi baru.
Bisnis perumahan subsidi memang terlihat menjanjikan karena pasarnya luas.
Tapi di balik itu, ada strategi, perhitungan, dan manajemen risiko yang harus benar-benar dipahami.
Sebab dalam dunia properti, kesalahan kecil dalam menghitung bisa berdampak besar pada keberlangsungan proyek di masa depan.***
